WOZ-waarde 2021

De voordelen van een hoge WOZ-waarde:

Een hoge WOZ-waarde is gunstig wanneer u van plan bent om uw woning te verkopen. In veel gevallen zullen potentiële kopers hun bod mede baseren op de WOZ-waarde van uw woning. Hoe hoger deze is, hoe groter de kans op een hoog openingsbod.

Vervolgens kan het hebben van een hoge WOZ-waarde positief uitpakken wanneer u minder rente wilt betalen over uw hypotheek. De hoogte van de rente is mede afhankelijk van de schuld-marktwaarde verhouding van uw woning. De WOZ-waarde is een schatting van de marktwaarde van uw woning en wordt bepaalt door uw gemeente. Op het moment dat de waarde van uw woning lager ligt dan je uitstaande hypothecaire schuld dan zal de bank in sommige gevallen een risico-opslag op uw rente hanteren. Door het aantonen van een verhoogde WOZ-waarde kan deze risico-opslag soms komen te vervallen. Ook wanneer u geen risico-opslag heeft kan uw rente in sommige gevallen verlaagd worden door de waardestijging van uw woning.

De nadelen van een hoge WOZ-waarde:

Wanneer de WOZ-waarde stijgt dan stijgen ook de kosten voor de onroerendezaakbelasting (OZB) en de gemeentelijke heffingen.

Daarnaast betaalt u meer inkomstenbelasting omdat het eigen woningforfait hoger is. Het eigen woningforfait in 2021 is 0,5% van de WOZ-waarde (voorbeeld: WOZ-waarde € 280.000 x 0,005 = € 1.400). Het eigen woningforfait moet u opgeven bij de aangifte inkomstenbelasting. Hoe hoger het eigen woningforfait, hoe meer inkomstenbelasting u betaalt.

Tot slot kan een hoge WOZ-waarde nog nadelig uitpakken wanneer u een woning, pand of stuk grond geschonken krijgt of erft. De WOZ-waarde wordt namelijk verplicht gebruikt voor de waardebepaling van de erf- en schenkbelasting. Hoe hoger de waarde, hoe meer belasting u dient te betalen.

Indien u een woning erft dan is het belangrijk om te weten dat u voor het bepalen van de WOZ-waarde kunt kiezen van welk jaar de WOZ-waarde gebruikt wordt. Dit mag het jaar van overlijden of het jaar daarvoor zijn. Uiteraard kiest u dan voor de laagste waarde omdat u dan minder belasting betaalt.

 

 

Prinsjesdag 2020

Overdrachtsbelasting komende 5 jaar geschrapt:

Starters hebben het moeilijk om een woning te bemachtigen. Dat weten wij als geen ander en gelukkig ziet het kabinet dit ook. Per 2021 gaat er veel veranderen, in het voordeel van starters!

Ben je tussen de 18 en 35 jaar? Dan hebben wij goed nieuws voor je! Vanaf volgend jaar betaal je namelijk (tijdelijk) geen overdrachtsbelasting over de koopsom van jouw toekomstige woning. Dit geldt voor starters, maar ook voor doorstromers die niet eerder van de ‘startersvrijstelling’ hebben genoten. Stel dat je nu een woning voor 3 ton koopt, dan zou je daar nu 2% overdrachtsbelasting over betalen (ofwel: € 6000,-). Per 2021 is hiervoor een vrijstelling. Heb je een partner die ouder is dan 35? Dan betaalt alleen de oudste partner 2% overdrachtsbelasting over zijn of haar deel van de koopsom.

Vind je dit jaar nog je droomwoning? Dan wil je uiteraard gebruik maken van bovenstaande vrijstelling. Het moment van overdracht (passeren bij de notaris) is bepalend voor de overdrachtsbelasting. Het is zeer verstandig om met de verkoopmakelaar te overleggen om de passeer datum in 2021 te plannen (dat scheelt je zomaar een paar duizend euro).

Beleggers worden verjaagd:

Beleggers gaan per 1 januari 2021 juist meer overdrachtsbelasting betalen. Van 6% naar 8%. Dit maakt het kopen van een woning uiteraard minder aantrekkelijk en zo krijgen starters meer kans op de woningmarkt.

Tweeverdieners kunnen meer lenen:

De kans om een huis te kopen met een studieschuld wordt mogelijk vergroot. Een studieschuld heeft nu een vaste wegingsfactor op het maximale hypotheekbedrag dat je kunt lenen. Deze wegingsfactor is afhankelijk van het moment dat je je studieschuld bent aangegaan. Volgend jaar wordt deze factor gekoppeld aan de gemiddelde rente over jouw studieschuld. Door de historisch lage rentestand valt dit gunstiger uit dan 2020. Deze maatregel wordt echter pas in november definitief.

Vervolgens gaat het inkomen van je partner zwaarder meetellen in de berekening voor het maximale hypotheekbedrag. Nu wordt dit inkomen voor 80% meegerekend en vanaf 2021 zal dit naar 90% gaan. Vanaf 2021 kunnen jullie dus meer lenen met hetzelfde inkomen.

Belasting over je spaargeld:

Momenteel kun je ‘belastingvrij’ sparen tot een bedrag van € 30.836,- (per belasting plichtige). Over het meerdere betaal je vermogensrendementsheffing. Vanaf 2021 wordt ga je pas belasting betalen bij een vermogen dat groter is dan € 50.000,- (of € 100.000,- met een fiscale partner). Het kabinet wil zo kleine spaarders en beleggers tegemoet komen.

Arbeidsongeschikt en hypotheek?

Op het moment dat u een huis gaat kopen en daarbij een hypotheek nodig heeft wordt de hoogte van deze hypotheek bepaald door uw inkomen. Als u een huis koopt moet het natuurlijk duidelijk zijn of u de maandlast kunt betalen. Het kan voor komen dat u arbeidsongeschikt bent en daarom (gedeeltelijk) een uitkering ontvangt. Wanneer mag u met een arbeidsongeschiktheidsuitkering een hypotheek afsluiten? Dit zetten we graag voor u op een rijtje.

De WAO

‘Wet op de arbeidsongeschiktheidsverzekering’, een leuk woord voor galgje maar wat betekent het nu? De WAO is de voorloper van de WIA-uitkering. U heeft deze uitkering als u vóór 1 januari 2004 arbeidsongeschikt bent geraakt vanwege een langdurige ziekte of handicap. Met deze uitkering kunt u een hypotheek aanvragen als er na 1 oktober 2004 een medische herkeuring heeft plaatsgevonden. Er moet dan zijn vastgesteld dat u permanent arbeidsongeschikt bent. Het inkomen kan dan als ‘bestendig’ worden beschouwd en mag dan ook volledig meegenomen worden bij de aanvraag.

De WIA

Is de opvolger van de WAO en werd op 1 januari 2006 geïntroduceerd. De afkorting staat voor ‘Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen’. Zoals de wet al aangeeft wordt er bij deze uitkering gekeken in welke mate u nog wel of niet kunt werken. U kunt deze uitkering dus volledig maar ook gedeeltelijk ontvangen. Dit maakt het uiteraard iets lastiger om een hypotheek te verkrijgen. Om het nog even iets lastiger te maken, zijn er verschillende uitkeringen binnen de WIA. Per uitkeringsvorm verschilt het of u het inkomen wel of niet kunt meenemen in een hypotheekaanvraag. De WIA heeft in beginsel twee uitkeringsvormen: de WGA en de IVA. We zetten de verschillen graag voor u op een rijtje!

De IVA

IVA is wederom een afkorting en staat voor ‘Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten’. Deze uitkering is bedoeld voor mensen die volledig arbeidsongeschikt zijn. U heeft pas recht op deze uitkering wanneer u niet meer in staat bent om te werken en de kans op herstel nagenoeg nihil is. U ontvangt deze uitkering dus voor de rest van uw arbeidsleven (lees tot uw pensioenleeftijd). Het is mogelijk om het volledige inkomen van deze uitkering mee te nemen in een hypotheekaanvraag omdat geldverstrekkers dit inkomen zien als een bestendig inkomen.

De WGA-uitkering

Om maar direct met de deur in huis te vallen: het inkomen van een WGA-uitkering (Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikten) mag helaas niet worden meegenomen bij een hypotheekaanvraag. Dit komt omdat u bij deze uitkering mogelijk (gedeeltelijk) terugtreedt in het arbeidsleven. Bij een herkeuring of wanneer u hersteld bent kan deze uitkering (gedeeltelijk) vervallen. In veel gevallen wordt een WGA-uitkering uiteindelijk wel omgezet naar een IVA-uitkering wanneer u blijvend arbeidsongeschikt blijft. Maar omdat er een kans is dat dit niet gebeurd is er voor geldverstrekkers geen zekerheid in deze uitkeringsvorm. Hierom wordt het inkomen van de WGA-uitkering dus niet meegenomen.

Ook de WGA kent drie vormen die we graag nog even toelichten.

LGU

De Loongerelateerde Uitkering (afgekort: LGU) ontvangt u als u gedeeltelijk arbeidsongeschikt bent verklaard, met uitzicht op herstel. Het inkomen mag niet worden meegerekend omdat de duur van deze uitkering (altijd tijdelijk) afhankelijk is van uw arbeidsverleden. Door uw arbeidsverleden kan het zijn dat u een aantal jaren recht heeft op een LGU. Het is echter geen rechtvaardiging voor een hypotheekaanvraag omdat u op uw maandlast op langere termijn mogelijk niet meer zou kunnen betalen.

LAU

Zoals eerder aangegeven is een LGU altijd tijdelijk. Zodra deze afloopt en u nog altijd gedeeltelijk arbeidsongeschikt bent, kan het vervolg een VVU- of een LAU-uitkering zijn. De overheid gaat er bij een LAU-uitkering vanuit dat u zoveel werkt als u aankunt. Het inkomen dat u misloopt voor het gedeelte dat u niet kunt werken wordt (tijdelijk) gecompenseerd met deze uitkering.

VVU

VVU staat voor ‘Vervolguitkering’. Wanneer een arbeidsdeskundige van het UWV vaststelt dat u minder dan de helft van uw inkomen ontvangt dan u in uw staat van welzijn zou kunnen, ontvangt u deze uitkering. Het minimumloon vormt de basis voor deze uitkering en is aanzienlijk lager dan het inkomen van een LAU-uitkering.

Doordat de LGU, LAU en VVU allemaal tijdelijk zijn willen geldverstrekkers het inkomen hieruit niet meenemen om een hypotheek af te sluiten. Het inkomen dat u verdient voor het deel dat u nog wel kunt werken, mag uiteraard meegenomen worden bij een hypotheekaanvraag.

Wajong

Wanneer u op jonge leeftijd gehandicapt of ziek wordt en daardoor (gedeeltelijk) arbeidsongeschikt bent, heeft u mogelijk recht op een Wajong uitkering. Nederland zou Nederland niet zijn als ook deze uitkering meerdere vormen zou hebben, dus we beginnen weer met opsommen.

Wajong vóór 2010

Ook wel de ‘oude’ Wajong genoemd. Deze uitkering heeft u wanneer u deze voor 2010 hebt aangevraagd en tussen 1 januari 2015 en 31 december 2017 opnieuw bent gekeurd. Bij deze keuring is bepaald of u (gedeeltelijk) kunt werken. Wanneer er is vastgesteld dat u op geen enkele wijze in staat bent om te werken dan krijgt u met deze uitkering maximaal 75% van het minimumloon. Aangezien dit een permanente uitkering is en het inkomen als bestendig mag worden beschouwd, kan dit inkomen mag volledig worden meegenomen in een hypotheekaanvraag.

Mocht blijken dat u in staat bent om (gedeeltelijk) te werken, dan krijgt u maximaal 70% van het minimumloon uitgekeerd. Uiteraard geldt ook hier dat dit inkomen mag worden meegerekend. Helaas werken niet alle geldverstrekkers hier aan mij, maar wij weten natuurlijk welke dit wel doen.

Wajong vanaf 2010

Om de chronologische volgorde aan te houden maken we een sprongetje naar de Wajong van 2010. Deze uitkering was de ‘nieuwe’ Wajong maar is inmiddels ingehaald door de nieuwe variant van 2015 (waar we u zo meer over vertellen). Wanneer u tussen 2010 tot 2014 een Wajong-uitkering verkreeg heeft u recht op maximaal 75% van het minimumloon. Deze uitkeringsvorm wordt door sommige geldverstrekkers als bestendig beschouwd en mag daarom volledig worden meegenomen.

Als u in staat bent om (deels) te werken heeft u te maken met een werk- of studieregeling. Met dit inkomen van de werkregeling mag een hypotheek worden afgesloten. U ontvangt maximaal 70% van het minimumloon met deze uitkering. Mocht u een studieregeling hebben dan kan dit inkomen niet worden gebruikt voor de hypotheekaanvraag. Dit geld is namelijk bedoeld voor uw studie.

Wajong vanaf 2015

In 2015 is de Wajong zoals we die nu nog steeds kennen geïntroduceerd. Als u deze vorm van de Wajong-uitkering heeft dan mag het volledige inkomen hieruit worden meegenomen in de hypotheekaanvraag.

Uw situatie

Zoals eerder aangegeven is er een beperkte keuze van geldverstrekkers voor mensen die een hypotheek willen met inkomen uit een uitkering. Door uw mogelijkheden helder in kaart te brengen wordt duidelijk waar u aan toe bent. Vervolgens begeleiden we u graag bij het maken van de juiste keuzes en ontzorgen wij u in het volledig traject tot aan de notaris.

Vergroot uw woongenot

Heeft u de perfecte locatie gevonden om te wonen? Dat horen we natuurlijk erg graag. Door tijdig onderhoud te plegen, te kiezen voor duurzame energiebesparingen of uw woning volledig naar wens te maken met een verbouwing, vergroot u uw woongenot. U kunt het vergroten van uw woongenot op meerdere manieren realiseren.

Spaargeld

U hoort het uw ouders vast nog zeggen: ’sparen is altijd goedkoper dan lenen!’. Daar hebben ze zeker gelijk in. Echter, of u uw spaargeld dat boven de ‘box-3-grens’ (á € 30.846 per belastingbetaler of € 61.692 voor fiscaal partners in 2020) zonder bestemming moet laten staan, levert vraagtekens op. Het belastingtarief in box 3 is maar liefst 30% over uw forfaitair rendement. Wanneer u uw woning voorziet van energiebesparende maatregelen levert die investering direct rendement op.

Alternatieven

Wanneer u geld nodig heeft voor een verbouwing zijn er uiteraard ook alternatieven. Door uw hypotheek te verhogen krijgt u geld om  handen om een verbouwing te realiseren. De waarde van woningen is de laatste jaren mogelijk flink gestegen. Daarnaast heeft u misschien al een gedeelte van uw hypotheek afgelost. Dit creëert mogelijk ruimte. Het grote voordeel van deze optie is dat u kunt genieten van de historisch lage rentestand. U behoudt fiscaal voordeel en de kosten die u maakt voor het afsluiten van deze lening kunt u óók nog eens in mindering brengen bij de inkomstenbelasting van volgend jaar.
Wanneer u geen afsluitkosten wilt betalen dan is een consumptieve opname wellicht de juiste oplossing. Als u het geld gebruikt voor verbetering van uw woning, dan de rente (onder voorwaarden) fiscaal aftrekbaar. Houd wel rekening met het feit dat de rente voor een consumptieve opname hoger is dan voor de gemiddelde hypotheekrente.

Mogen wij u helpen met het vergroten van uw woongenot? Neem contact met ons op!